10 powodów, dlaczego Podnajem (Rent to Rent) jest najlepszą strategią dla początkujących inwestorów.

W poniższym artykule przedstawię 10 powodów, dlaczego podnajem nieruchomości jest najlepszą strategią dla początkujących inwestorów i nie tylko. Sami z mężem zajmujemy się strategią podnajmu nieruchomości pod HMO od paru lat i patrząc z perspektywy czasu, była to najlepsza decyzja, jaką mogliśmy podjąć. Strategia Rent to Rent pozwoliła nam obojgu zrezygnować z pracy na etacie i osiągnąć tzw. niezależność finansową w ciągu zaledwie sześciu miesięcy.

10 Powodów, dla których podnajem nieruchomości stanowi lepszą strategię od kupna nieruchomości:

1. Inwestycja w podnajmem wymaga miejszego wkładu własnego od tego przy zakupie nieruchomości.

Wiadome jest, że inwestowanie w nieruchomości nie jest tanie. Kupno nieruchomości wymaga dużych nakładów kapitałowych. Prawdopodobnie największym kosztem jest depozyt na kupno nieruchomości (w przypadku HMO jest on równowarty 25% wartości nieruchomości) oraz jej remont. Do tego należy również wkalkulować następujące koszty:

• Opłata Skarbowa od zakupu nieruchomości (ang. Stamp duty) na nieruchomościach o wartości powyżej 125 tys. funtów.
• Notariusz
• Opłata za usługi brokerskie
• Koszty związane z pozyskaniem pozwoleń z rady planowania miasta, włącznie z opłatą za konsultanta, jeżeli takiego wynajmiecie (ang. Cost of getting planning permission including planning consultant costs)

Przy podnajmie koszty są znacznie mniejsze. Nie płacimy landlordowi depozytu, nie ma żadnych opłat administracyjnych. Jak masz już wzór umowy, możesz go używać wielokrotnie samemu, bez udziału notariusza (gotowy wzór umowy najmu dostaniesz na naszym szkoleniu o podnajmie). Jedyny koszt to drobny remont (odświeżenie nieruchomości oraz dostosowanie jej do przepisów przeciwpożarowych), a także koszt umeblowania i wyposażenia nieruchomości w sprzęt kuchenny i AGD. Łączny koszt inwestycji w podnajem 4 pokojowego HMO to około 4-5 tys. funtów.

2. Brak potrzeby posiadania ogromnej wiedzy na temat przeprowadzenia remontu i dużych wydatków na remont.

Większość ludzi kupujących dom pod HMO decyduje się na przeprowadzenie generalnego remontu zaraz po kupnie. Inwestycja w nieruchomość jest inwestycją długoterminową, jeżeli nie chcesz mieć ciągłych problemów z naprawami, warto jest zainwestować w remont. Do tego, jeżeli postanowiłbyś zrobić tylko lekki remont, byłoby to stratą pieniędzy, gdyż po niedługim czasie generalny remont będzie wymagany i wszelkie dotychczasowe ulepszenia będą musiały być usunięte. Generalny remont łącznie ze zmianą instalacji elektrycznej i gazowej to bardzo skomplikowany proces, jeżeli sam chciałbyś zarządzać takim remontem, to musiałbyś najpierw doszkolić się w tej dziedzinie. Alternatywnie mógłbyś wynająć firmę budowlaną, która przeprowadziłaby ten remont kompleksowo, lecz musiałbyś się liczyć z tym, że koszt takiej usługi byłby dużo wyższy niż zatrudnianie osobnych kontrahentów.

W przypadku podnajmu nie jesteś właścicielem nieruchomości, dlatego duży wkład w remont nie ma finansowego sensu. W większości przypadków ulepszenia nieruchomości ograniczają się do odmalowania ścian, wymiany drzwi na przeciwpożarowe oraz instalacja alarmów przeciwpożarowych. Jeżeli nieruchomość jest w gorszym stanie i nadaje się do większego remontu, wtedy to właściciel nieruchomości będzie musiał ponieść koszt generalnego remontu, a nie ty.

3. Mniejsze ryzyko inwestycji.

Ryzyko inwestycyjne jest duże, jeżeli inwestujemy duże kwoty. W przypadku kupna nieruchomości pod HMO możemy stracić spore kwoty (rzędu kilkudziesięciu tysięcy funtów), jeżeli okaże się, że inwestycja jest nierentowna. Ponieważ na inwestycje w podnajem nie trzeba dużego wkładu finansowego, nie stracimy dużo, jeżeli z jakiegokolwiek powodu nam nie wyjdzie.

4. Łatwa możliwość wycofania się z inwestycji.

Po jakimś czasie możesz stwierdzisz ze zarządzanie HMO lub ogólnie inwestowanie w nieruchomości nie jest dla Ciebie, po prostu tego nie lubisz i za bardzo cię to stresuje. Może okaże się, że źle zbadałeś/aś rynek i masz teraz problem z wynajęciem pokoi i inwestycja okazała się nieopłacalna. Jeżeli byłbyś właścicielem HMO miałbyś potencjalnie duży problem ze sprzedażą nieprzynoszącej dochodów inwestycji. W przypadku podnajmu możesz w każdej chwili dać landlordowi 2-miesięczne wypowiedzenie i uciąć swoje straty bardzo szybko, nie pogarszając dalej swojej sytuacji.

5. Brak ryzyka spadku wartości nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości na rynku nie jest wieczny. Jeżeli kupisz nieruchomość w złym momencie, kiedy ceny nieruchomości są szczytowe lub przed kryzysem ekonomicznym, może okazać się, że twoja nieruchomość straciła po jakimś czasie na wartości. Jeżeli planujesz trzymać nieruchomość przez więcej niż 10 lat, to nie jest to wielki problem. Jednak jeżeli z jakich powodów będziesz chciał sprzedać nieruchomość w krótszym czasie, to możesz nie odzyskać całości zainwestowanego kapitału. Nie będziesz też w stanie rekredytować takiej nieruchomości, aby uzyskać lepszą stopę procentową, przez co będziesz musiał spłacać wyższe raty kredytu.

6. Nie musisz mieć dobrej zdolności kredytowej.

Jedna z największych przeszkód początkujących inwestorów jest uzyskanie pierwszego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Aby uzyskać taki kredyt, osoba musi spełniać pewnie warunki. Przykładowo musisz:

• mieć stałą pracę w UK
• mieć wystarczająco wysoki dochód,
• mieć dobrą historię kredytową, czyli tzw. credit score. Jeżeli spóźniłeś się kiedyś ze spłatą jakiejkolwiek raty np. karty kredytowej, będzie to widoczne na twoim raporcie. Negatywny wpływ na twój raport kredytowy mogą mieć również częste zmiany miejsca zamieszkania lub wyszukiwania twojej historii kredytowej przez inne instytucje, które pozostawiają ślad,
• mieć czystą kartę i brak jakichkolwiek wyroków sądowych na swoim koncie,
• być zarejestrowany w rejestrze wyborczym (ang. electoral register)

Biorąc nieruchomość w podnajem, nie musisz się tym wszystkim martwić. Ladlord nie będzie sprawdzał twojej zdolności kredytowej. Żaden z naszych landlordów nie zadawał nam żadnych pytań na temat naszej sytuacji finansowej i nie sprawdzał nas w żaden sposób.

7. Szybki zwrot całości zainwestowanego kapitału.

Inwestycja w podnajem spłaca się po okresie około 6-7 miesięcy (włącznie z meblami oraz sprzętami AGD, których dalej jesteś właścicielem). W przypadku kupna nieruchomości gdzie przeprowadza się bardziej dogłębny remont oraz gdzie są wysokie kosztu samego zakupy, taka inwestycja może spłacać się przez wiele lat.

8. Możliwość zbudowania dużego portfolio nieruchomości w krótkim czasie.

Szybki zwrot z inwestycji pozwala na szybszą reinwestycję kapitału w kolejną podnajętą nieruchomość. Jeżeli masz na ten moment uzbieraną kwotę przykładowo 20 tys. funtów, to za tą kwotę możesz dostosować do podnajmu nawet 4 nieruchomości w okresie 2 do 4 miesięcy. W zależności od tego, gdzie inwestujesz, 20 tys. mogłoby Ci nie starczyć nawet na pokrycie depozytu na kupno jednej nieruchomości.

Dodatkowo w przypadku podnajmu, z reguły nie musisz długo czekać na podpisanie umowy z landlordem. W większości naszych przypadków był to okres od 1 do 7 dni i już po tym okresie otrzymywaliśmy od landlorda klucze do nieruchomości, przez po mogliśmy od razu przejść do remontu. W większości przypadków nasze podnajęte nieruchomości były gotowe do wynajmu na pokoje w okresie od 2 do 4 tygodni od pierwszej rozmowy z landlordem. W przypadku kupna nieruchomości z reguły musisz czekać około 1 do 3 miesięcy (czasem dłużej) od złożenia oferty do stania się jej właścicielem, co znacznie opóźnia proces budowy twojego portfolio.

9. Podnajem umożliwia zdobycie doświadczenia w zarządzaniu HMO, które ułatwi Ci uzyskanie hipoteki na HMO w przyszłości.

Jeżeli chcesz robić wszystko legalnie i nie narażać się na problemy z bankami oraz prawem to kupując nieruchomość pod HMO musisz aplikować o specjalny kredyt pod remont HMO (lub bridging loan). Gdy nieruchomość jest już wyremontowana musisz starać się o specjalny kredyt hipoteczny na HMO. Kredyt hipoteczny mieszkaniowy (residential mortgage) lub kredyt ‘kup pod wynajem’ (Buy to Let Mortgage) są tu nieodpowiednimi produktami. Problem dla początkujących inwestorów jest taki, że bank nie udzieli kredytu HMO osobie niedoświadczonej, która nigdy nie zarządzała wynajmem pokoi. Dlatego podnajem nieruchomości otwiera możliwość startu dla osób niedoświadczonych. Mając praktyczne doświadczenie w zarządzaniu swojego własnego portfolio podnajętych HMO, nie będziesz mieć żadnego problemu, aby uzyskać kredy hipoteczny HMO w przyszłości, gdy zdecydujesz się zacząć budować portfolio nieruchomości na własność.

10. Brak ryzyka związanego z podwyżką stóp procentowych.

Wszyscy wiemy, że sytuacja na rynku Brytyjskim jest bardzo niepewna. Są różne spekulacje na temat konsekwencji Brexitu, który ma nastąpić  29 Marca 2019 roku. Jedną z nich jest wzrost stóp procentowych. Biorąc teraz kredyt, możesz za jakiś czas mieć problemy z płynnością finansową, kiedy to twoje koszty utrzymania kredytu znacznie wzrosną. Dodatkowo już niedługo będzie można odpisać sobie tylko 20% kosztów oprocentowania hipoteki od przychodów z czynszu, przez co landlordzi będą musieli płacić wyższe podatki.

W przypadku podnajmu twoja opłata dla landlorda jest stała na okres całego okresu podnajmu (około 3-5 lat), dodatkowo cała kwota może zostać wpisana w koszty działalności.

Jeżeli zdołałam Cię przekonać do podnajmu nieruchomości i chciałbyś/abyś  dowiedzieć się tajników tej strategii, to zapraszamy na KURS PODNAJMU, który organizujemy wraz z mężem 26-27 Października 2019 w Manchester. Po przebytym kursie będziesz w stanie zająć się strategią podnajmu od zaraz i bardzo szybko osiągnąć wymarzoną niezależność finansową.

Zainteresowanych kursem zapraszamy do dołączenia do naszego WYDARZENIA NA FACEBOOKU.

Autor: Aneta Wawro