Kto ucierpi najbardziej po wejściu ustawy o zakazie pobierania opłat od lokatorów [nowy raport]

Kontynuacja nagonki na landlordów w UK! Już nie ulega wątpliwości, że na wiosnę 2019 wejdzie projekt ustawy o opłatach lokatorów (Tenants Fees Bill), według której nastąpi zakaz nakładania opłat na lokatorów. Pierwsze rekomendacje na temat tej ustawy zostały opublikowane 29 Marca 2018, a ostanie zmiany w ustawie zostały uaktualnione 5 Września 2018.

Landlordzi oraz właściciele agencji nieruchomości powinny już zacząć zastanawiać się jaki wpływ będzie miała ta ustawa na ich biznes. Mogą nastąpić jeszcze drobne zmiany w tej ustawie, jednak jest to bardzo prawdopodobne, że format i główne punkty pozostaną takie same.

Jakie są główne założenia ustawy o opłatach lokatorów?

• Całkowity zakaz jakichkolwiek opłat na lokatorach, z kilkoma wyjątkami, zarówno przez agentów, jak i prywatnych landlordów.
• Limit depozytu, jaki można pobierać od lokatorów.

Jakie dokładnie opłaty zostały zakazane?

Nie ma dokładnej listy zakazanych opłat. Stwierdzono, że jeżeli taka lista by powstała to agencje mogłyby zacząć tworzyć inne kreatywne opłaty, aby próbować obejść przepisy. Postanowiono zakazać absolutnie wszystkich opłat na lokatorach, a następnie stworzyć małą listę kilku wyjątków.

Przykładowe zakazane opłaty to:

• wszelkie opłaty administracyjne
• opłaty za przedłużenie lub podpisanie kontraktu
• opłaty za aplikacje/credit check
• opłaty za przeprowadzenie inwentaryzacji
• opłaty za gwaranta, lub sprawdzenie referencji
• opłaty za profesjonalne sprzątanie
• opłaty za utrzymanie ogrodu
• opłaty za przedwczesne zakończenie kontraktu

Jakie są opłaty, które zostały dozwolone?

Będzie można obciążać lokatorów (w granicach rozsądku) wyłącznie za złamanie warunków umowy wynajmu (tenancy agreement) i to tylko wtedy gdy landlord w ich wyniku poniesie jakieś straty. Landlord będzie musiał udowodnić, że poniósł on stratę, pokazując lokatorowi fakturę (np. za dorobienie zgubionych przez niego kluczy). W tym są również dozwolone opłaty administracyjne za listy upominające o złamaniu takowych warunków wynajmu. Warto tu wspomieć, że dana opłata i prawdopodnie jej wysokość będzie musiała być dokładnie określona w umowie, aby móc ją legalnie pobrać. Podejrzewam, że dotychczas standardowo używany do tej pory  AST (Assured Shorthold Tenancy) Agreement będzie musiał zostać  mocno zredagowany przez prawnika, aby móc pobrać jakąkolwiek opłatę po wejściu tej ustawy.

Dodatkowo zaproponowano, aby zezwolić na opłaty związane ze zróżnicowaniem istniejącej już umowy najmu. Przykładem tego jest np. opłata za zmianę sublokatora na umowie lub też wprowadzenie do umowy klauzuli o możliwości posiadania zwierząt w nieruchomości. Jednak wysokość takiej opłaty będzie ograniczona do max. £50 lub do kwoty równej poniesionemu przez agencje kosztowi wykonania takiej usługi.

Jakie opłaty na lokatorach zostały wykluczone z zakazu?

• czynsz,
• depozyty/kaucja
• depozyt za rezerwacje
• opłaty związane ze złamaniem warunków kontraktu (tenancy agreement)

Na pierwsze 3 opłaty nałożono jednak restrykcje. Ustawa nie będzie dotyczyć wynajmów przez firmy tzw. company lets oraz niegwarantowanych umów (non-assured tenancies).

Jakie restrykcję nałożono na czynsz oraz depozyty?

CZYNSZ – Nie można będzie wprowadzić wyższego czynszu na określony czas trwania wynajmu, a następnie go obniżyć. Ograniczenie to wprowadzono z obawy, że landlordzi oraz agencje będą próbowały odzyskać utracony przychód z opłat poprzez sztuczne zawyżenie czynszu na pierwszy okres kontraktu. Innymi słowy, jeżeli lokator podpiszę z nami kontrakt na 6 miesięcy, nie będzie można w kontrakcie zastrzec, że czynsz przez pierwsze 3 miesiące będzie wynosił £600, a przez resztę wynajmu £550.

Oczywiście landlordzi będą mogli podnieś czynsz na cały okres kontraktu i to nie będzie stanowić problemu.

DEPOZYT ZA REZERWACJĘ  – Jego maksymalna kwota będzie ograniczona do wysokości czynszu za 1 tydzień. Następnym ograniczeniem jest czas trzymania takiego depozytu. Będzie on wynosił tylko 15 dni od wpłaty depozytu. Po upływie tego czasu landlord musi zdecydować o depozycie. Jeżeli zmieni zdanie i przyzna mieszkanie innej osobie, będzie musiał zwrócić cały depozyt w ciągu 7 dni.

Lokator nie dostanie zwrotu depozytu za rezerwację w przypadku, jeżeli:

• to on postanowi się wycofać,
• okaże się, że nie ma prawa do wynajmu
• podczas aplikacji podał nieprawidłowe lub wprowadzające w błąd informacje
• w ciągu 15 dni nie dostarczy niezbędnych landlordowi informacji do rozpatrzenia aplikacji

Jeżeli dojdzie do podpisania kontraktu, depozyt za rezerwacje musi zostać zwrócony w ciągu 7 dni, chyba że zostanie on odjęty od kaucji lub czynszu.

DEPOZYT/KAUCJA MIESZKANIOWA – Maksymalny depozyt jaki będzie można pobrać od lokatora, będzie równy 6 tygodniowemu czynszowi. Oczywiście według uznania depozyt może być mniejszy lub można nie pobierać go wcale.

Jakie będą sankcje za bezprawne pobieranie opłat od lokatorów?

Landlord będzie miał obowiązek oddać lokatorowi nielegalnie pobraną opłate w ciagu 7-14 dni. Prawo będzie egzekwowała instytucja ‘Local Trading Standard’. Będą oni asystować lokatorów, którzy będą mogli odzyskać bezprawnie pobrane opłaty przez Sąd Powiatowy (County Court). Kara dla landlorda lub agencji za pierwsze przewinienie będzie wynosić maksymalnie do £5 000. Każde kolejne przewinienie w ciągu 5 lat od otrzymania pierwszej kary będzie traktowane jako przestępstwo kryminalne. Kara finansowa za przestępstwo kryminalnie nie ma limitu.

Kolejną nieprzyjemną konsekwencją dla landlorda, który pobrał nielegalnie opłatę od lokatora i jeszcze jej nie oddał, będzie brak możliwości ewikcji lokatora za pomocą wypowiedzenia Section 21 (bez winy).

Jakie mogą być konsekwencje tej ustawy dla landlordów i agencji?

Ustawa ta najbardziej zaszkodzi małym agencją bazujących wyłącznie na usługach ‘let only’. Są to agencje, których główny przychód stanowią opłaty ze znalezienia lokatora, a nie za późniejsze zarządzanie nieruchomością. Dodatkowo pobierają one opłaty od lokatorów za sprawdzenie historii kredytowej oraz referencji, czy za podpisanie kontraktu. Po wprowadzeniu zakazu pobierania opłat od lokatorów zyskowność tych firm znacznie spadnie. Firmy te nie będą w stanie przełożyć całej utraconej kwoty z opłat poprzez podniesienie opłat właścicielom nieruchomości. W związku z czym część z nich będzie zmuszona zakończyć swoją działalność. Wiążę się to oczywiście z utratą pracy dla wielu osób. Aby przetrwać agencje typu ‘let only’ będą musiały zmienić kierunek swojej działalności i przekonać landlordów, aby powierzyli im zarządzanie najmem.

Większe agencje, które zajmują się również sprzedażą nieruchomości oraz których główny zysk pochodzi z pobierania części miesięcznego czynszu za zarządzanie nieruchomościami, mają większą szansę utrzymać się na rynku. Będą one też w stanie odzyskać małą część utraconego zysku z opłat na lokatorach, podnosząc opłaty na landlordach.

Landlordzi korzystający do tej pory z usług agencji prawdopodobnie odczują podwyżki w opłatach z usług za wynajem i zarządzanie nieruchomościami już bardzo niedługo. W wyniku upadku drobnych agencji wynajmu nieruchomości landlordom będzie ciężej znaleść agencje z rozsądnymi cenami. Spowoduję to, że część landlordów mających mniejsze portfolio postanowi szukać lokatorów na własną rękę oraz samemu zarządzać wynajmem, aby zmniejszyć swoje koszty, a zarazem zwiększyć swoje przychody.

Jeżeli jesteś landlordem, który do tej pory używał agencji nieruchomości lub w niedalekiej przyszłości miałaś/eś z takich usług skorzystać to teraz jest czas, aby zastanowić się, jak podwyżka opłat wpłynie na rentowność twoich inwestycji. Jeśli uważasz, że mógłbyś zarządzać wynajmem swoich nieruchomości samemu, ale nie wiesz od czego zacząć, to zapraszamy na nasze szkolenie ‘Jak zarządzać wynajmem w UK‘. Brak wiedzy na temat wynajmu może spowodować landlordom wielu kłopotów, dlatego przeszkolenie się w tej dziedzinie jest niezbędne.

Podsumowując, jednym wielkim wygranym tej ustawy są lokatorzy, największym poszkodowanym agencje nieruchomości, a zaraz za nimi prywatni landlordzi. Nie jest to pewnie jeszcze koniec zmian na gorsze dla landlordów i na lepsze dla lokatorów. Już od jakiegoś czasu wspomina się o wydłużeniu minimalnego okresu umowy najmu, ale o to już temat na inny artykuł.